Главная | Оценка права аренды земельного участка от арендной платы

Оценка права аренды земельного участка от арендной платы

Оценка прав аренды

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Удивительно, но факт! Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, то есть определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка. В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды. Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Что такое право аренды земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц: Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях: Например, в Санкт-Петербурге, инвесторам предоставляется право на заключение инвестиционных договоров или договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях для строительства и реконструкции.

Начальная цена права на заключение инвестиционного договора - рыночная стоимость соответственно объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, которая рассчитана в соответствии с законодательством об оценочной деятельности[31]. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка[32].

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок. В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на основе доходного подхода доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов. Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть здесь! После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно. Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени капитализированной стоимостью фактической арендной платы.

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене руб. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Удивительно, но факт! Составление отчета об оценивании земли Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков.

Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, т.

Удивительно, но факт! Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом.

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода. А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.

Классическая последовательность расчета чистого операционного дохода, основанная на отражении реального движения денежных средств выглядит следующим образом: Действительный валовой эффективный доход. Периодический чистый операционный доход. Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чистый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

Чистый доход собственника от продажи актива величина реверсии можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива. На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи: Первый способ на практике достаточно редко применим. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды.

Удивительно, но факт! Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой.

Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изменения стоимости за период владения базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за период владения. И наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода, реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.

Оценка нормы дисконтирования Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы ставки дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости. Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора — получение дохода, который превышает первоначально инвестированную сумму.

Исходя из этого, как было показано выше, общий ожидаемый доход инвестора состоит из полного возврата первоначально инвестированной суммы и прибыли или вознаграждения дохода на капитал.

Оценка аренды земельных участков

В процессе капитализации доходов может использоваться много ставок норм доходности или рентабельности. Все они в той или иной степени являются своеобразными измерителями дохода.

Удивительно, но факт! Он гласит, что рыночная стоимость актива РСоо определяется нынешней сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих чистых доходов I.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным. Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов. Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций , но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в: Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка; Вычислении коэффициента капитализации; Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.

Удивительно, но факт! Вопросы для самопроверки 1.

Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход. Метод остатка Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений.



Читайте также:

  • Кража ребенка с коляской
  • Заявление об оспаривании действий оргнаов россреестра в арбитражный суд
  • Срок ремонта страховой компанией
  • Как взять землю в аренду у дома